Investir dans un chalet locatif: est-ce encore une bonne idée?
Avoir son propre chalet fait toujours rêver. Un endroit où décrocher, passer les fins de semaine, recevoir famille et amis… et peut-être même générer des revenus lorsqu’on ne l’utilise pas. Et malgré la hausse des prix des dernières années, l'intérêt pour les propriétés récréatives demeure bien présent.
En 2025, le prix médian pondéré d’une propriété unifamiliale dans les principaux marchés récréatifs du Québec a augmenté de 7,3% pour atteindre 465 700$. Pour 2026, Royal LePage prévoit une nouvelle hausse d’environ 4%, ce qui porterait le prix médian à un peu plus de 484 000$.
L’idée d’acheter un chalet n’a donc certainement pas disparu! Mais avec des propriétés plus dispendieuses, une question devient encore plus pertinente: est-ce qu’on peut acheter un chalet, en profiter et le louer suffisamment pour en faire un investissement intéressant?
La réponse est oui. Mais avant de commencer à magasiner le chalet parfait, il faut déterminer quel type de projet vous souhaitez réellement réaliser.
C’est le scénario le plus simple.
Vous voulez une résidence secondaire pour passer vos vacances, vos fins de semaine et éventuellement recevoir vos proches.
Vous ne prévoyez pas vraiment la louer.
Dans ce cas, le chalet est avant tout un choix de mode de vie plutôt qu’un investissement destiné à générer des revenus.
Il peut évidemment prendre de la valeur avec les années, mais votre capacité financière ne devrait pas dépendre de cette éventuelle appréciation.
Il faut donc vous demander si votre budget permet confortablement d’assumer une deuxième propriété en ajoutant:
- le paiement hypothécaire
- les taxes
- les assurances
- l’électricité
- l’entretien
- les réparations
- et toutes les petites dépenses qui viennent avec une propriété supplémentaire
Si oui, parfait. Votre « rendement » sera surtout le plaisir que vous aurez à en profiter.
Scénario 2
C’est probablement le scénario qui semble le plus séduisant.
Vous profitez du chalet lorsque vous le souhaitez et vous le louez lorsqu’il serait autrement vide.
Prenons un exemple.
Vous trouvez un chalet quatre saisons dans une région touristique. Vous souhaitez y passer environ deux fins de semaine par mois et le rendre disponible le reste du temps.
Supposons qu’il puisse se louer en moyenne 275$ la nuit.
Avec seulement huit nuits de location dans un mois:
275$ × 8 nuits = 2 200$ de revenus bruts.
À première vue, c’est intéressant.
Ces revenus pourraient contribuer au paiement hypothécaire, aux taxes et aux différentes dépenses du chalet.
Et pendant les périodes particulièrement populaires, vacances d’été, temps des Fêtes, saison de ski, le potentiel pourrait être encore plus élevé.
Mais attention : 2 200$ de revenus ne signifie pas 2 200$ de profit.
Le chalet qui « se paie tout seul »
C’est probablement l’idée qu’on entend le plus souvent.
« On va le louer et il va se payer tout seul! »
C’est possible.
Mais pour savoir si c’est réellement le cas, il faut regarder beaucoup plus loin que le prix affiché par nuit.
Imaginons que votre chalet génère 30 000$ de revenus locatifs dans une année.
Il faut ensuite retirer les dépenses:
Hypothèque
18 000$
Taxes
3 500$
Assurances
2 000$
Électricité et Internet
2 500$
Entretien, ménage et déneigement
3 000$
Réparations et imprévus
2 000$
Notre exemple simplifié représente déjà 31 000$ de dépenses.
Le chalet génère donc beaucoup de revenus… mais il ne génère pas nécessairement de profit.
Cela ne veut pas dire que le projet est mauvais.
Vous avez peut-être réussi à profiter personnellement d’une propriété pendant plusieurs semaines tout en faisant absorber une grande partie de son coût par les revenus de location.
Et pendant ce temps, vous remboursez également une partie de votre hypothèque.
La rentabilité ne se mesure donc pas seulement aux revenus bruts.
Scénario 3
Ici, la logique change.
Si votre objectif principal est de générer des revenus, le chalet devient davantage un investissement immobilier qu’une résidence secondaire.
Et il faut commencer à le magasiner comme tel.
La magnifique cuisine ou la vue dont vous êtes tombé amoureux comptent encore, mais d’autres questions deviennent beaucoup plus importantes:
Est-ce une région recherchée?
Quelle est la demande pendant l’année?
À combien se louent réellement les propriétés comparables?
Quelles périodes sont plus difficiles à louer?
Quels seront les frais d’exploitation?
Et surtout: combien reste-t-il après toutes les dépenses?
Un chalet qui se loue 400$ la nuit peut sembler beaucoup plus intéressant qu’un autre à 250$.
Mais s’il coûte deux fois plus cher à acheter et qu’il est beaucoup moins souvent occupé, ce n’est pas nécessairement le meilleur investissement.
C’est ici que le projet lui-même devient très important.
Une résidence secondaire destinée à votre occupation personnelle peut être admissible à des options de financement différentes d’une propriété achetée principalement pour la location.
Par exemple, le programme Résidence secondaire de la SCHL permet, pour certaines propriétés admissibles destinées à l’occupation du propriétaire, un financement pouvant atteindre 95% de la valeur, donc une mise de fonds minimale pouvant commencer à 5%. La propriété doit notamment être adaptée à une occupation à l’année et accessible à l’année.
Ça ne signifie toutefois pas que tous les chalets peuvent être achetés avec 5% de mise de fonds.
Un chalet saisonnier, une propriété principalement locative ou une propriété présentant certaines particularités peut être analysé autrement.
Avant de déterminer combien vous devez accumuler, il faut donc regarder le chalet et l'utilisation que vous souhaitez en faire.
Votre maison pourrait-elle financer votre mise de fonds?
Si vous êtes déjà propriétaire, il existe une autre possibilité intéressante: utiliser une partie de l’équité accumulée dans votre résidence principale.
Imaginons:
Valeur de votre maison: 650 000 $
Solde hypothécaire: 275 000 $
Vous avez donc accumulé une équité brute importante.
Selon votre situation financière, il pourrait être possible d’accéder à une partie de cette valeur, par exemple lors d’un refinancement, et d’utiliser les sommes disponibles pour votre projet de chalet.
Ça peut être une stratégie intéressante parce que vous n’avez pas nécessairement besoin d’attendre d’avoir accumulé toute la mise de fonds en argent comptant.
Mais il faut garder une chose en tête:
sortir de l’équité de sa maison signifie emprunter davantage.
Le revenu généré par le chalet ne devrait donc pas être la seule chose qui vous permet d’assumer cette nouvelle dette.
Et si le chalet ne se loue pas?
C’est probablement le meilleur test à faire avant d’acheter.
Imaginez que pendant trois ou quatre mois, les réservations soient beaucoup moins nombreuses que prévu.
Pouvez-vous quand même payer:
votre résidence principale + le chalet + toutes les dépenses associées?
Si la réponse est oui, votre projet possède déjà une bonne marge de sécurité.
Si la réponse est non et que vous avez absolument besoin de louer le chalet 12 ou 15 nuits chaque mois pour effectuer vos paiements, le projet devient beaucoup plus risqué.
Une saison moins populaire, une réparation importante ou simplement un changement dans la demande pourrait rapidement déséquilibrer votre budget.
Les revenus de location devraient idéalement rendre votre projet plus intéressant, et non être la seule chose qui le rend possible.
Peut-on louer n'importe quel chalet à court terme?
Non, et c’est extrêmement important de le vérifier avant l’achat.
Au Québec, lorsqu’un chalet est offert à des touristes contre rémunération pour des séjours de 31 jours ou moins, l’établissement doit notamment être enregistré conformément aux règles applicables. Avant l’enregistrement, il faut obtenir de la municipalité un document confirmant que le projet respecte la réglementation d’urbanisme.
Autrement dit, trouver le chalet parfait ne suffit pas. Il faut vérifier que la location que vous souhaitez faire est réellement permise à cette adresse. Les règles municipales peuvent varier d’un secteur à l’autre.
Si votre scénario financier dépend fortement de la location à court terme, cette vérification devrait être faite avant de vous engager dans la transaction.
N'oubliez pas les revenus de location dans vos calculs
Les revenus de location ne sont pas simplement de l’argent qui entre dans votre compte.
Ils ont également des implications fiscales.
Selon votre situation, les revenus doivent être déclarés et certaines dépenses peuvent être admissibles en déduction. Pour la location touristique à court terme, des obligations liées à la taxe sur l’hébergement peuvent également s’appliquer selon la façon dont les locations sont effectuées.
Plus votre projet devient important, plus il peut être pertinent d’en discuter avec un comptable ou un fiscaliste.
L’objectif est de connaître le véritable rendement du chalet après toutes les dépenses, et pas seulement le montant des réservations.
Ça peut être une excellente idée.
Particulièrement si vous souhaitez déjà posséder un chalet et que la location permet d’en réduire considérablement le coût.
Ça peut également devenir un véritable investissement si vous trouvez une propriété bien située, à un prix intéressant, avec une bonne demande locative et des dépenses raisonnables.
Mais le scénario idéal n’est pas celui où vous avez absolument besoin que chaque fin de semaine soit réservée pour arriver à payer l’hypothèque.
Le projet devient beaucoup plus solide lorsque vous êtes capable d’assumer la propriété et que les revenus de location viennent ensuite améliorer vos finances plutôt que les sauver.
Avant d'acheter, faites vos calculs
Avant de tomber en amour avec le chalet, regardez simplement l'ensemble du projet:
✔ le prix d’achat
✔ la mise de fonds nécessaire
✔ le paiement hypothécaire
✔ les dépenses annuelles
✔ les revenus locatifs réalistes
✔ la demande dans le secteur
✔ la réglementation municipale
✔ et votre capacité à assumer la propriété si les locations diminuent
Parce qu’un chalet locatif peut effectivement réunir plaisir, immobilier et revenus dans un même projet.
Mais pour savoir s’il s’agit réellement d’une bonne idée, il faut regarder plus loin que la vue sur le lac et le prix à la nuit.
Le meilleur projet sera celui dont vous pourrez profiter… sans dépendre de chaque prochaine réservation pour le payer.
