Taux fixe ou taux variable: comment choisir la bonne stratégie hypothécaire?
Lorsqu’on choisit une hypothèque, une question revient presque toujours: taux fixe ou taux variable?
Le taux fixe offre davantage de stabilité. Le taux variable offre généralement plus de flexibilité et peut permettre de profiter d’éventuelles baisses de taux.
Mais choisir entre les deux ne devrait pas simplement dépendre du taux affiché aujourd’hui.
Il faut aussi regarder votre budget, votre tolérance aux fluctuations, vos projets futurs… et surtout ce qu’il pourrait vous coûter de sortir de votre hypothèque avant la fin du terme.
Avec un taux fixe, votre taux d’intérêt demeure le même pendant toute la durée choisie: 3 ans, 4 ans, 5 ans, etc. Votre paiement est donc connu dès le départ et ne changera pas même si les taux d’intérêt augmentent ou diminuent pendant votre terme.
C’est son principal avantage: la prévisibilité.
Le taux fixe peut être particulièrement intéressant si votre budget est plus serré, si vous aimez savoir exactement combien vous paierez chaque mois ou si les fluctuations de taux vous rendent inconfortable. En contrepartie, cette stabilité vient généralement avec moins de flexibilité, particulièrement lorsqu’il est question de pénalité.
C’est un aspect qu’on sous-estime beaucoup au moment de choisir son hypothèque. Pourtant, énormément de choses peuvent arriver pendant un terme de 5 ans:
- une séparation
- une vente pour acheter une autre propriété
- un refinancement pour effectuer des rénovations
- le besoin de consolider des dettes coûteuses
- un investissement
- l’ajout d’une marge de crédit hypothécaire
- simplement l’envie de changer de stratégie
Si vous devez briser une hypothèque à taux fixe avant son échéance, la pénalité est généralement calculée selon le plus élevé entre trois mois d’intérêts et le différentiel de taux d’intérêt.
Et c’est ce différentiel qui peut parfois faire très mal.
Comment fonctionne le différentiel de taux?
En simplifiant, la banque tente d’évaluer les intérêts qu’elle perd parce que vous remboursez votre hypothèque plus tôt que prévu. Elle compare notamment votre taux actuel avec un taux de référence correspondant approximativement au terme qu’il vous reste.
Par exemple, imaginons:
Solde hypothécaire: 200 000$
Taux actuel: 6%
Temps restant: 3 ans
Taux comparable utilisé: 4%
Dans un exemple simplifié, le différentiel représente environ 12 000$, alors que trois mois d’intérêts représentent environ 3 000$.
La pénalité pourrait donc être de l’ordre de 12 000$.
La réalité est toutefois plus complexe: chaque prêteur possède sa propre méthode et certaines banques utilisent notamment leurs taux affichés ainsi que l’escompte accordé au départ.
C’est pourquoi deux hypothèques ayant exactement le même solde et le même taux peuvent produire deux pénalités complètement différentes.
Et oui, des pénalités fixes de 5 000$, 10 000$ ou même davantage sont possibles.
Lors d’une vente, cette somme vient directement réduire l’argent qui vous reste après avoir remboursé votre hypothèque. Voilà pourquoi le taux affiché n’est jamais la seule chose à regarder.
Avec un taux variable, votre taux suit généralement le taux préférentiel de votre institution financière, qui est lui-même fortement influencé par le taux directeur de la Banque du Canada.
Lorsque les taux diminuent, votre coût d’emprunt diminue. Lorsqu’ils augmentent, votre coût augmente.
La Banque du Canada prend ses décisions de taux lors de huit annonces prévues chaque année. Votre hypothèque ne change donc pas mystérieusement tous les mois: elle évolue lorsque votre prêteur modifie son taux préférentiel.
Et contrairement à ce qu’on imagine parfois, une variation de 0,25% n’a pas nécessairement un impact énorme sur un paiement.
Sur une hypothèque amortie sur 25 ans, on parle approximativement d’une variation d’environ 12$ à 15$ par mois par tranche de 100 000$ d’hypothèque pour un mouvement de 0,25%, selon le taux et les conditions du prêt.
Sur 400 000$, on parle donc approximativement de 50$ par mois. Ce n’est pas rien, mais ça permet de remettre une hausse de 0,25% en perspective.
Variable à paiement fixe ou variable à paiement variable?
C’est une distinction extrêmement importante. Toutes les hypothèques variables ne fonctionnent pas de la même façon.
Avec un taux variable à paiement variable, lorsque le taux monte, votre paiement augmente. Lorsqu’il descend, votre paiement diminue.
C’est simple: le paiement suit le taux.
D’autres prêteurs offrent plutôt un taux variable avec paiement fixe.
Dans ce cas, votre paiement demeure généralement le même même si votre taux bouge.
Ce qui change, c’est la répartition de votre paiement.
Si les taux augmentent, davantage d’argent sert à payer les intérêts et moins sert à rembourser le capital.
Si les taux diminuent, moins d’argent va aux intérêts et davantage rembourse votre hypothèque.
Il existe toutefois une limite. Si les taux augmentent suffisamment, certains produits peuvent atteindre ce qu’on appelle le taux déclencheur, où le paiement ne suffit pratiquement plus à couvrir les intérêts. Le prêteur peut alors devoir intervenir ou augmenter le paiement.
Il faut donc comprendre le fonctionnement précis du produit avant de choisir.
Une pénalité beaucoup plus simple avec le variable
C’est probablement l’un des plus grands avantages du taux variable.
Dans la majorité des produits variables fermés, la pénalité pour rembourser complètement l’hypothèque avant terme correspond généralement à trois mois d’intérêts.
Pas de différentiel de taux complexe.
Cette différence devient très importante si vous pensez qu’il existe une possibilité que vous vendiez, refinanciez ou modifiiez votre stratégie pendant votre terme.
La flexibilité possède une valeur. Et parfois, cette valeur peut représenter plusieurs milliers de dollars.
Peut-on transformer un variable en fixe?
Dans plusieurs produits hypothécaires, oui.
Un emprunteur à taux variable peut généralement demander à son prêteur de convertir son hypothèque en taux fixe pendant son terme, selon les conditions prévues au contrat.
Cela peut devenir intéressant si votre situation change ou si vous ne souhaitez plus être exposé aux fluctuations.
Il faut toutefois comprendre que vous n’aurez pas nécessairement accès au meilleur taux fixe disponible sur le marché à ce moment-là. Vous devrez généralement choisir parmi les options offertes par votre prêteur actuel.
Le variable vous donne donc une porte de sortie vers le fixe, mais il faut quand même analyser les conditions.
Une stratégie intéressante: choisir le variable, mais payer comme un fixe
Voici une stratégie que plusieurs emprunteurs trouvent intéressante lorsqu’ils ont suffisamment de marge dans leur budget.
Imaginons:
Taux fixe: 4,29%
Taux variable: 3,75%
Vous êtes déjà confortable avec le paiement qu’aurait demandé l’hypothèque fixe à 4,29%.
Vous pourriez alors choisir le variable à 3,75%, mais volontairement effectuer un paiement équivalent à celui du fixe, dans les limites des privilèges de remboursement de votre contrat.
La différence sert alors à rembourser davantage de capital.
Vous profitez donc du taux variable plus faible tout en vous habituant immédiatement à un paiement plus élevé.
Et si le variable augmente éventuellement de 0,25% ou 0,50%, votre budget absorbe beaucoup plus facilement la variation puisque vous aviez déjà prévu une mensualité supérieure au minimum requis.
À l’inverse, si les taux diminuent, encore davantage de votre paiement peut servir à réduire votre capital.
Ce n’est évidemment pas une stratégie universelle, mais pour quelqu’un qui possède une bonne marge financière, elle peut être très intéressante.
Historiquement, est-ce que le variable est meilleur?
Sur de nombreuses périodes historiques, les emprunteurs à taux variable ont effectivement bénéficié d’un coût d’intérêt inférieur à celui d’un taux fixe.
Pourquoi?
Parce qu’avec un taux fixe, le prêteur doit notamment intégrer le risque de garantir votre taux pendant plusieurs années. Cette sécurité possède un prix.
Mais cela ne signifie pas que le variable gagne systématiquement. Des périodes de hausses rapides des taux peuvent clairement favoriser quelqu’un qui avait verrouillé un excellent taux fixe auparavant. Le passé ne permet donc pas de prédire le prochain cycle.
La vraie question n’est donc pas:
« Lequel va gagner? »
C’est plutôt:
« Quel niveau de risque et de flexibilité correspond à ma situation? »
Le taux fixe est particulièrement intéressant si vous recherchez:
✔ des paiements prévisibles
✔ une stabilité complète pendant votre terme
✔ aucune inquiétude face aux variations de taux
✔ un budget qui laisse peu de place aux fluctuations
Le taux variable devient particulièrement intéressant si vous recherchez:
✔ davantage de flexibilité
✔ une pénalité généralement beaucoup plus faible
✔ la possibilité de profiter d’éventuelles baisses de taux
✔ la possibilité de convertir éventuellement vers un fixe
✔ et si votre budget peut absorber certaines fluctuations
L’objectif est simple : éviter les mauvaises surprises et vous aider à prendre une décision éclairée.
Une hypothèque ne devrait jamais être choisie uniquement parce qu’un taux est 0,10 % ou 0,20 % plus bas.
Il faut regarder le taux, bien sûr.
Mais également:
les pénalités, les privilèges de remboursement anticipé, la possibilité de transférer l’hypothèque, les modalités du variable, votre horizon de propriété et vos projets futurs.
Parce qu’au cours d’un terme hypothécaire, beaucoup de choses peuvent changer.
Le meilleur choix n’est donc pas nécessairement le taux le plus bas aujourd’hui.
C’est l’hypothèque qui vous offre le meilleur équilibre entre coût, stabilité, flexibilité et stratégie pour les prochaines années.
